房子卖了钱没付，产权登记了还算谁的？——房屋买卖中"付款"与"登记"的裁判规则

不动产登记是物权变动的生效要件

依据《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为（买卖合同）之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件——登记完成，房屋所有权才发生变动效力。

付款是买受人的核心合同义务与权利基础

房屋买卖中，付款义务是买受人的核心合同义务，也是主张权利的基础。买受人未支付购房款的，交易实质未成立，买受人不享有合法、真实、完整的物权期待权。网签备案仅为行政管理公示行为，不产生物权变动效力，不能直接认定房屋归买受人所有。

综合评判要素（最高法公报·遵义明顺房地产案）

处理一房二卖情况下的合同履行问题，可以从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预告登记情况等方面加以评判。已依法登记并实际占有的买受人，其权利通常优先受到保护。

符合条件的买受人可以排除强制执行

依据：最高人民法院发布施行的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》

案外人（买受人）请求排除对商品房的强制执行，需同时符合以下条件：

1. 查封前已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
2. 查封前已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
3. 所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

登记簿有推定力，但不是终局结论

不动产登记簿具有权利推定效力，但并不能最终决定实体上法律关系的存在与否。人民法院对不动产物权的确定，并非绝对以不动产登记为准，而是应当依据审理查明的真实权利状态作出判决。如果双方并无真实买卖的意思表示、未支付全款、未实际占有，即使登记在他人名下，实际权利人仍可依法主张权利（典型如借名买房、虚假交易等情形）。