建设工程价款优先受偿权：范围、放弃与工抵房——裁判规则归纳

案例一：某置业公司与某建设公司建设工程施工合同纠纷案

申诉人：潍坊某置业有限公司｜被申诉人：某建设有限公司｜裁判日期：2025年6月30日

基本案情：潍坊某置业公司与某建设公司签订建设工程施工合同，承建某广场工程。后因发包人未按时支付进度款，工程多次停工。2014年退场后双方割算确认欠付进度款2723万余元。承包人诉请支付进度款、利息及停工补偿费，并主张优先受偿权。

争议焦点：欠付工程进度款利息、第二次补充协议约定的400万元停工补偿费、《工程费用补偿报告》认定的86万元停工补偿费，是否属于优先受偿范围？

裁判要旨：工程进度款利息和停工补偿费均不属于建设工程价款优先受偿权范围。利息和停工补偿费在性质上属于发包人违约对承包人造成的损失，根据《批复》第三条"建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失"，上述费用不得优先受偿。

案例二：某达融资担保有限公司诉某安建设集团股份有限公司、某腾置业有限公司第三人撤销之诉案

利辛县某达融资担保有限公司诉安徽某安建设集团股份有限公司、利辛县某腾置业有限公司第三人撤销之诉案｜最高人民法院审判委员会讨论通过2025年3月12日发布

基本案情：某安建设公司承建某楼盘C区、D区工程。2016年发包方某腾置业公司为项目贷款2900万元，由某达担保公司提供担保，并以楼盘D区10号楼108套房产抵押给担保公司作为反担保。某安建设公司作为施工方向某达担保公司出具《在建工程抵押建筑商声明书》，承诺"在全部债权清偿前放弃优先受偿权"。后项目完工，工程款发生争议，某安建设公司诉请确认其对C区、D区全部工程享有优先受偿权。

争议焦点：承包人向抵押权人作出的"放弃优先受偿权"声明，效力如何认定？

裁判要旨：一、应审查放弃行为是否损害建筑工人利益。损害工人利益的，放弃无效；不损害的，放弃有效。二、放弃仅具有相对性和部分性——本案放弃指向的108套房产仅占总工程面积4.5%，评估价值约2237万元，而承包人仍对占总工程面积95.5%的剩余房产享有优先受偿权，不影响工程款4873万元的清偿，故不损害工人利益。

案例三：陈某诉甲公司案外人执行异议之诉案

陈某诉甲公司案外人执行异议之诉｜再审判决日期：2023年9月18日

基本案情：某石材经销处与丙公司签订外墙施工合同并完成施工，工程竣工验收合格。后丙公司以案涉房屋抵顶欠付工程款，石材经销处与丙公司签订《房屋抵顶工程款协议》。陈某作为石材经销处经营者配偶，在查封前已实际取得房屋。后甲公司对丙公司的一般债权申请强制执行，法院查封了该房屋。陈某提起执行异议之诉，请求排除执行。

争议焦点：以房抵债取得的房屋权益能否排除普通金钱债权的强制执行？

裁判要旨：案涉房屋已成为工程款优先受偿权的物化载体。承包人以房屋抵顶工程款的行为，属于通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权，且未超过行使期限。根据《批复》第一条"建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权"，该优先受偿权具有排除人民法院强制执行的效力。陈某基于优先受偿权取得的权益，能够排除普通金钱债权的执行。

Q1：优先受偿权18个月从哪天开始算？

自发包人应当给付建设工程价款之日起算。有结算协议的，从约定付款日起算；无约定的，从工程交付日或起诉日起算。实务中建议尽早主张。

Q2：工程款利息能不能优先受偿？

不能。某置业公司与某建设公司施工合同纠纷案已明确，欠付工程进度款利息不属于优先受偿范围，仅作为普通债权处理。

Q3：签了"放弃优先权声明"就彻底没了？

不一定。某达融资担保公司诉某安建设公司等第三人撤销之诉案明确：放弃具有相对性和部分性，仅对该抵押权人劣后，不影响对其他债权人的优先权。且如损害工人利益则放弃无效。

Q4：挂靠施工人（实际施工人）能主张优先权吗？

原则上不能。最高法主流观点认为优先权主体限于与发包人订立施工合同的承包人。实际施工人需通过债权转让或代位权路径间接主张，但各地裁判尺度存在差异。

Q5：以房抵债协议没过户，还能排除执行吗？

可以。某达融资担保公司诉某安建设公司等第三人撤销之诉案及陈某诉甲公司案外人执行异议之诉案均确认：以房抵债是优先受偿权的折价实现方式，不以过户为要件。关键在于查封前已签订有效协议并实际占有房屋。