一、定金和违约金，到底能不能同时主张？
先给结论：定金和违约金不能并用，但定金（或违约金）可以和"损害赔偿"并用。《民法典》第五百八十八条明确规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者择一，不能同时主张。但无论选哪一个，都不影响守约方另行主张超过定金/违约金数额的实际损失赔偿。
案例一：一房二卖案
基本案情：买方以97.8万元购买二手房，签约当日付定金1万元。后卖家将房屋出售并过户给第三人，构成根本违约。买方起诉要求解除合同、返还定金并支付违约金19.56万元（按总价20%约定）及律师费3万元。
裁判结果：法院认定卖家一房二卖导致合同无法履行，判决解除合同，返还定金1万元，并支付违约金19.56万元、律师费3万元。法院指出，经评估房屋差价损失约15.14万元，而约定的违约金（总价20%）并未"过分高于"实际损失，故全额支持。
案例二：房屋差价赔偿案
基本案情：买卖双方约定房屋价款186.6万元，买方付定金3万元。在约定交易期内，卖家将房屋以220万元高价出售并过户给第三人。买方起诉要求双倍返还定金，并赔偿一房二卖造成的差价损失34.4万元。
裁判结果：法院支持买方诉请，判决卖家双倍返还定金6万元，并赔偿差价损失34.4万元。
二、房价上涨，卖家毁约要赔"差价"吗？
这是房价上行周期里最常见的争议。答案是：如果卖家违约导致你买不到房、不得不以更高价格另购，差价可以作为"可得利益损失"主张。但法院支持差价的前提是：你能证明差价真实存在，且已尽到减损义务。
案例三：学区房买卖纠纷案例
基本案情：买家以1500万元购入学区房，付定金100万元。签约一月后同户型涨至1650万元，卖家拒绝配合网签并要求加价。买家诉请继续履行合同。
裁判结果：法院查明房屋不存在过户障碍，判决卖家继续履行合同，并由卖家承担诉讼费及律师费。
三、违约金约定过高或过低，法院怎么调？
合同约定的违约金，不是写了就一定照付。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求适当减少。司法实践中，通常以"超过实际损失30%"作为"过分高于"的参考线。
案例四：房屋出售后买家反悔纠纷
基本案情：房屋总价147万元，合同约定"卖家一房二卖导致买家无法取得房屋的，支付成交价20%的违约金"（即29.4万元）。卖家将房高价转售他人后，买家诉请解除合同并支付违约金29.4万元。
裁判结果：法院认定一房二卖构成根本违约、合同解除无误，但结合合同履行情况、卖家过错程度及第三人购价等因素，认为约定违约金过高，酌情调减至6万元。
四、卖家"一房二卖"，除了赔钱还能怎样？
一房二卖属于典型的恶意违约。除返还房款、赔偿差价外，法院会发挥违约金的惩罚功能，对不诚信行为给予否定评价。
案例五：卖家隐瞒房屋真相纠纷
基本案情：卖家先后就同一房屋与两方买家签订协议，并隐瞒已售事实、编造理由试图作废前协议。后法院查明其一房二卖、弄虚作假。
裁判结果：法院判决卖家返还买方定金5万元，并支付违约金10万元。
五、房屋质量问题：能撤销合同还是只能索赔？
收房后发现渗漏、墙体开裂等质量问题，能不能退得了房、回得了款，关键看卖家是否"故意隐瞒"。
案例六：据公开裁判文书的房屋质量欺诈案
基本案情：买家购入二手房后，发现房屋存在长期渗漏等隐蔽质量问题，而卖家在签约前明知却未告知，反而作出房屋无重大瑕疵的承诺。
裁判结果：法院认定卖家故意隐瞒已知瑕疵构成欺诈，支持买家撤销合同、返还已付房款，并赔偿相应损失。
六、赵红兵律师视角：取证与维权要点
- 签约前实地查验。不同时间段（雨天尤其重要）多次看房，注意墙角、天花板水渍霉斑。
- 书面询问并留证。合同增加卖家承诺房屋无渗漏、无结构性问题的条款，要求签字确认。
- 发现问题及时固定。拍照录像，必要时委托鉴定，保留鉴定报告。
- 违约金与差价双轨约定。合同同时写清"违约金"与"赔偿房屋差价损失"，避免被调减后权益落空。
- 注意诉讼时效。撤销权自知撤销事由起一年；违约赔偿诉讼时效三年。逾期将丧失胜诉权。
七、常见问题 FAQ
八、风险提示
- 签约前：核实产权（抵押、查封）、实地查验质量、明确流程节点。
- 签约时：分情形设定违约金标准，并同时约定差价损失赔偿；保留定金凭证。
- 履约中：按节点付款过户，保留所有凭证与沟通记录。
- 违约后：及时发函催告、固定证据，在法定期限内主张权利。